【课程大纲】
引子
第一章 识别三大财务报表内部项目的内部钩稽关系
必查科目：在企业资产中通常占有较大份额的科目；具体包括应收账款、存货、固定资产和损益类的营业收入条件审查科目：当有关科目达到一定数额比例时才予以审核；包括待摊费用、预付账款、其他应收款、长期股权投资、长期待摊费用、无形资产、在建工程、实收资本、资本公积、投资收益、营业外收入审核要点：从银行的角度出发，核实企业的真实财务状况，准确反映企业真实偿债能力
一、利润表内部项目的内部钩稽关系
1、操纵收入的确认时点及其识别
2、虚构销售事项及其识别
3、利用销售退回及其识别
4、财务比率异常变动识别法
5、公司经营环境识别法……
二、现金流量表内部项目的内部钩稽关系
1、虚增“销售商品、提供劳务所收到的现金”
2、“收到的其他与经营活动有关的现金”
3、虚减“购买商品接受劳务支付的现金”
4、识别“现金及现金等价物净增加额”的粉饰
5、分析现金流量表中是否含有大额非正常现金流量
6、重视对现金流量表间接法编制附注的分析
7、要特别关注 “收到其他与经营的现金”和“支付其他的现金”
8、多表并看，将现金流量表的有关项目与其他报表结合起来阅读分析……
三、资产负债表内部项目的内部钩稽关系
1、对资产项目的识别-货币资金项目、应收项目、预付账款项目、存货项目、固定资产、无形资产……
2、对负债项目的识别-短期借款、应付账款、应付票据、预收账款、其他应付款、应付职工薪酬……
3、对所有者权益的识别-实收资本、资本公积……
第二章 运用财务分析工具识别企业实际经营状况
一、对企业营运能力的精密分析与方法练习
二、销售能力的精密分析与方法练习
三、盈利能力的精密分析与方法练习
四、偿债能力的精密分析与方法练习
五、发展能力的精密分析与方法练习
六、控制能力的精密分析与方法练习
第三章 十种操纵方式细节展现&识破技术应对骗术
一、操纵合并报表范围和科目--“嫌贫爱富” 术
二、转移现金流科目--“乾坤大挪移” 术
三、私藏小金库或借贷款---“账外设账” 术
四、通过应收款挂账虚增收入---“寅吃卯粮” 术
五、通过售后返租、租金回报承诺方式促销--“变相融资” 术
六、通过评估等方式虚增资产--“打肿脸充胖子” 术
七、通过关联企业交易转移资金---“左手倒右手” 术
八、往来帐中放置大额民间借贷---“藏污纳垢” 术
九、通过资本公积放置民间借资款---“假股真债” 术
十、成本法&权益法混用以虚增利润和资产---“混淆使用” 术
第四章 房地产投资财务测算与操作指引
一、项目施工计划表的指引与编制
二、总建设成本估算表的测算指引与编制
三、项目投资估算表的测算指引与编制
四、销售回款及安排的测算指引与编制
五、销售收入与经营税金及附加估算的测算指引与编制
六、投资计划与资金筹措表的测算指引与编制
七、贷款还本付息估算表的测算指引与编制
八、资金来源与运用表的测算指引与编制
九、损益及利润分配表的测算指引与编制
十、全部现金流量表的测算指引与编制
第五章 房地产企业并购的主要法律风险及防范
第一节 房地产企业收购无法获悉事实的风险
一、隐瞒债务的风险与防范
1、要进行全面详细的尽职调查
2、收购方与转让方事前书面约定
3、分期约定股权转让款
4、要求第三方对相关的隐性债务提供担保
5、一期房屋由转让方承包开发经营滞后销售
二、虚构债务的风险
1、对股东以及管理层是否诚信要进行调查
2、通过网上公开的信息
3、及时向公安机关报案
三、转让过程中“一女二嫁”的风险与防范
1、在尽职调查阶段留意其他收购方的动向
2、不断地查询相关项目的工商登记资料
3、尽可能尽快办理工商登记手续
案例：增资扩股方式收购某物业管理公司的55%股权
第二节 房地产企业收购尽职调查中存在的风险与防范
一、调查不全所带来的风险及案例解析
二、调查中没有意识到的风险及案例解析
三、调查中没有意识到的风险防范
四、详细地阅读转让方所提供的资料
五、提前全面分析其中需要揭示的风险
第三节 房地产企业收购方案设计不当的风险
一、小型及非专业房地产企业股权收购风险与规避
1、防止股权收购方案设计上的重大问题
2、先付款后过户方案等风险都的体现与案例解析
3、签订一份框架性协议并支付一些定金以约束双方
4、尽职调查后再起草股权转让协议
5、股权转让款与代偿债务款经银行共管账户共管
二、为优化目标公司财务数据致使债权转让协议被撤销的风险
1、方案设计需要考虑因素一：收购目标公司股权成功
2、方案设计需要考虑因素二：避免目标公司被收购之后净资产为负数
3、案例解析
三、通过收购股权的方式转让土地使用权时因表述不当而引发刑事犯罪的风险
1、土地使用权投资开发没有超过25%的转让风险
2、以收购股权的方法来收购土地使用权与刑事责任
3、防范运用股权转让的方式转让土地使用权的刑事责任风险
四、面对复杂的收购方式因收购兼并协议约定不当而面临协议无效的风险
五、约定由转让方承担但事实上由受让人承担责任的风险
案例：公司分立方式收购某置业公司100股权
第四节 房地产企业收购追偿权的行使
一、是违约纠纷还是侵权纠纷
二、追偿的主体是受让方还是目标公司
三、目标公司的主体地位是什么
四、如何设立诉讼请求
案例：以一致行动人方式协议取得某置业公司控制权
第六章 企业境外投融资实务及风险应对策略
第一节 企业境外投资战略制定与实施案例
一、企业境外投资战略规划的制定
二、企业境外投资战略目标的实施
三、企业对外投资资源战略策略与案例
四、企业对外投资技术战略策略与案例
五、企业对外投资市场战略策略与案例
六、企业对外投资品牌战略策略与案例
七、企业境外投资知识产权战略与案例
第二节 境外投资项目可行性研究报告调查及案例
一、境外投资项目概况说明及必要性分析
二、境外投资项目的市场与生产规模分析
三、境外投资项目生产技术条件分析
四、境外项目投资估算与资金筹措分析
五、境外投资项目的财务基础数据分析
六、境外投资项目的企业财务效益分析
七、境外投资工程项目的社会效益分析
第三节 企业境外投资风险分析与应对策略案例
一、企业进行国际化经营商业模式研究与对策
二、企业海外投资与海外人才有效利用及案例
三、如何为海外投资提供商业保险与案例
四、企业境外投资风险的识别与分析与案例
五、建立企业对外投资活动的监督系统
六、如何化解文化冲突促进文化融合与案例
总结
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