基于顶层设计及开发过程管理合作项目管控要点分析

【课程背景】

随着土地资源的稀缺，土拍市场竞争激励，尤其是在限售、限价等一系列调控政策的影响下，房地产企业的生存盈利空间变得越来越狭小。因此房企间通过合作相互借力、联合开发缓解资金压力，降低运营风险，优化资源配置，是未来发展的一个趋势。但随着房地产企业合作项目越来越多，合作开发项目的管理问题越发突出。由于合作协议约定不清楚、模糊地带较多导致后续过程管控困难，由于对合作项目缺少一套体系化的管控标准，对于合作项目如何管很多人并不清晰，导致合作项目管控目标出现了严重偏差。因此，本课程将从“选好合作模式”、“谈好合作协议”、“管好合作过程”三方面解析合作项目应该如何管，以期为房企合作项目参与者提供有价值的实战参考。

【课程收益】

1、深入了解合作项目各种模式及其相应法律风险、税务筹划；

2、深入了解合作协议谈判要点；

3、掌握合作管理思路及各阶段管控要求；

【课程大纲】

一、选好合作模式

1、公司合作背景及标杆房企合作项目现状

2、合作项目定义：共同投资，共享利润、共担风险

3、合作项目分类

3.1以引入合作方模式分：合同型和法人型

Ø 不同合作模式及相关法律风险（尽职调查）

Ø 不同合作模式的税务筹划

3.2以操盘方式分：不操盘、独立操盘、联合操盘及优缺点

4、小结：何种是最优的合作模式？（风险、税筹等方面）

二、谈好合作协议

1、优先合作伙伴：协议谈判的对象

1.1合作原则（BGY三不原则、WK合作原则）

1.2合作伙伴（国企or民企、利润or规模、大or小）

2、管控能级：三权

1.1摘牌权（摘牌方和非摘牌方的考虑）

1.2并表权（为何并表、如何并表、并表的风险）

1.3条线分工及股权（股权占比设置、优选哪个业务条线、条线如何搭配）

3、公司治理：三会

2.1股东会

2.2董事会

2.3监事会

2.4一票否决权：利与弊及应对

3、财务管理：三费

3.1财务费（资金占用、融资方式及成本等）

3.2管理费（日常管理费、人工工资）

3.3营销费（按实列支、包干）

4、共享共担：三机制

4.1 僵局处理机制（2家还是3家以上合作方）

4.2 违约机制

4.3 利润分配及退出机制

5、小结：格式合同应用、协议签订效率or质量

【案例分析】小股操盘协议要点

三、管好开发过程

1、 管控理念及思路

1.1管控理念：以公司视角管理合作项目

1.2管控思路

Ø 有据：合作协议、股东、董事会决议

Ø 有理：制度、权责、流程

Ø 有序：思路清晰

2、开发过程管理

2.1早交底

2.2定目标

2.3派人员

2.4明激励

2.5管过程

2.6做考核

2.7善复盘

【案例分析】策略：求同存异，连横合纵

【案例分析】常见问题及解决方案探讨

四、总结

1、 课程收益

2、如何应用：根据自身企业定位

【案例分析】中小房企合作项目管理困局及破解之道